ضريبة التصرفات العقارية: مهلة لتوثيق التصرفات العقارية

تم تحديد مهلة مدتها سنة هجرية لتوثيق التصرفات العقارية التي تمثل في نقل العقار باسم الشركة دون توثيقه. يمكن تمديد هذه المهلة بقرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح من رئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية

يعفى من ضريبة التصرفات العقارية التصرف العقاري الذي تم تنفيذه لعقود الإيجار بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي، المبرمة قبل تاريخ سريان ضريبة التصرفات العقارية. كما يعفى التصرف العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه، في حال تم التوثيق بعد سريان أحكام نظام ضريبة التصرفات العقارية.

التوريدات العقارية وضريبة القيمة المضافة

تنص القرار على أن التوريدات العقارية التي تخضع لضريبة التصرفات العقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة. ويطلب القرار من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك مراجعة آلية احتساب ضريبة التصرفات العقارية بعد مرور ثلاث سنوات من نفاذ النظام.

تفاصيل نظام ضريبة التصرفات العقارية

يحدد النظام معاني الألفاظ والعبارات المستخدمة فيه، ويتطرق إلى احتساب الضريبة على أساس شرائح أو فئات بحسب استخدام العقار وموقعه. يهدف النظام إلى تحقيق التوازن في تطبيق الضريبة على التصرفات العقارية.

تعريفات أساسية في نظام ضريبة التصرفات العقارية

المادة الأولى

لأغراض تطبيق هذا النظام، يقصد بالألفاظ والعبارات الآتية -أينما وردت فيه- المعاني المبيّنة أمام كل منها، ما لم يقتضِ السياق غير ذلك:

تعريف النظام واللائحة

النظام: نظام ضريبة التصرفات العقارية.

اللائحة: اللائحة اللازمة لتنفيذ النظام.

تعريف الهيئة والمجلس

الهيئة: هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

المجلس: مجلس إدارة الهيئة.

تعريف العقار والضريبة

العقار: الممتلكات غير المنقولة داخل المملكة.

الضريبة: المبلغ المفروض على التصرف العقاري بموجب أحكام النظام.

التعاريف الأخرى

تعريف الشخص والتصرف العقاري

الشخص: أي شخص طبيعي، أو اعتباري عام أو خاص، أو أي كيان آخر؛ تكسبه النصوص النظامية حق إبرام التصرفات العقارية.

التصرف العقاري: أي تصرف ناقل لملكية العقار أو ناقل لمنفعته بشكل دائم.

تعريف الشركة العقارية والمتصرف

الشركة العقارية: أي شركة أو صندوق أو كيان يمتلك عقارات داخل المملكة بهدف توليد إيرادات منها.

المتصرف: أي شخص يقوم بتصرف عقاري، سواءٌ لمصلحته أو نيابة عن غيره.

تعريف المتصرَّف له والقيمة السوقية العادلة

المتصرَّف له: أي شخص تنتقل إليه الحقوق المتصلة بالعقار محل التصرف العقاري، أو بعضها.

القيمة السوقية العادلة: المقابل الذي يمكن تداول العقار لقاءه في سوق مفتوحة.

تعريف التوثيق

التوثيق: الإجراءات التي تكفل إثبات التصرف العقاري، وفقاً للأحكام النظامية ذات الصلة.

ضريبة التصرف العقاري في المملكة العربية السعودية

المادة الثانية

الفقرة 1: تفرض الضريبة بنسبة قدرها (5%) خمسة بالمائة على التصرف العقاري؛ أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواءٌ أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزء منه، مفرزاً أم مشاعاً، وسواءٌ أكان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، وسواءٌ تم التوثيق أم لم يتم.

الفقرة 2: تحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين كل من المُتصرف والمتصرَّف له، متى كانت -في تاريخ التصرف- في حدود القيمة السوقية العادلة. ولأغراض احتساب الضريبة، لا تشمل قيمة التصرف العقاري كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً.

الفقرة 3: يخضع التصرف العقاري للضريبة مرة واحدة فقط؛ وذلك متى ما تحققت وحدة أطراف التصرف، ووحدة العقار، ووحدة القيمة.

تحدد اللائحة الأحكام والضوابط اللازمة لتطبيق هذه المادة، بما في ذلك ما يتصل بالشركة العقارية.

المادة الثالثة

أ- تُعفى من الضريبة كلياً التصرفات العقارية الآتية:

1- التصرف العقاري في حالات قسمة التركة.

2- التصرف العقاري -دون مقابل- لوقف عام أو خاص أو مشترك.

3- التصرف العقاري -دون مقابل- من أو إلى جمعية خيرية مرخص لها نظاماً.

4- التصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام.

5- التصرف العقاري من جهة عامة بصفتها سلطة عامة.

6- التصرف العقاري في حالات نزع الملكية للمصلحة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.

7- التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ على سبيل الهبة الموثقة.

8- التصرف العقاري تنفيذاً لوصية شرعية موثقة.

9- التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار.

التصرف العقاري المؤقت وفقًا لأحكام نظام السوق المالية

ينص النظام على إمكانية التصرف العقاري المؤقت بين صندوق استثماري وأمين حفظ أو العكس، أو بين أمناء حفظ للصندوق نفسه، وذلك وفقًا للأحكام المنصوص عليها في النظام واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

التصرف العقاري في رأس مال الشركات

يتضمن التصرف العقاري تقديم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، مع الشرط بعدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة تصل إلى 5 سنوات، وضرورة الاحتفاظ بقوائم مالية مدققة خلال تلك الفترة.

التصرف العقاري في حالات خاصة

يشمل التصرف العقاري الحالات التي يتداخل فيها أحد الأطراف مع حكومة أجنبية أو هيئة دولية، مع ضرورة المعاملة بالمثل وفقًا لأحكام النظام.

التصرف العقاري في صندوق الاستثمار العقاري

يمكن تنفيذ التصرف العقاري لتقديم اشتراك عيني في رأس مال صندوق استثمار عقاري وفقًا لأحكام النظام واللوائح.

التصرف العقاري لأغراض محددة

يمكن تنفيذ التصرف العقاري لضمان تمويل أو ائتمان، شريطة ألا يتم نقل ملكية العقار بشكل دائم إلى الممول أو الغير.

التصرف العقاري والأوامر القضائية

يمكن تنفيذ التصرف العقاري تنفيذًا لأوامر بيع جبرية صادرة من محكمة مختصة.

التصرف العقاري في حالات الاندماج والاستحواذ

يمكن تنفيذ التصرف العقاري نتيجة لعمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية.

التصرف العقاري من الأفراد إلى الشركات

يشمل التصرف العقاري نقل ملكية من شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة، مع الشرط بعدم تغيير نسبة الملكية لمدة تصل إلى 5 سنوات.

التصرف العقاري في المملكة العربية السعودية

في هذا المقال سنناقش بعض جوانب التصرف العقاري في المملكة العربية السعودية والضوابط المتعلقة بها.

التصرف العقاري بين الشركات والصناديق الاستثمارية

يتم التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة عندما تمتلك إحداهما -بشكل مباشر أو غير مباشر- جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها. كما يمكن التصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة عندما تمتلك الشركة -بشكل مباشر أو غير مباشر- جميع وحدات الصندوق. ويشترط في جميع الحالات أن تظل ملكية الأسهم أو الحصص أو الوحدات لنفس الشخص لمدة تصل إلى 5 سنوات وفقًا للوائح.

التصرف في العقار من قبل المطورين العقاريين المرخصين

يمكن لأي شخص التصرف في العقار من قبل مطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة في المملكة. يجب أن يكون العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة ويجب أن يحصل على ترخيص من الجهة المختصة.

التصرف العقاري دون مقابل للشركات والصناديق الاستثمارية

يسمح بالتصرف العقاري دون مقابل لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة عندما تمتلك جميع حصص الشركة أو الأسهم أو الوحدات من قبل وقف عام أو خاص أو مشترك. يجب عدم تغيير نسبة الملكية للوقف لمدة تصل إلى 5 سنوات وفقًا للوائح.

رد العقار لمالكه السابق

يمكن رد العقار المتصرف فيه لمالكه السابق في حال تم إلغاء التصرف العقاري بالتراضي بين الأطراف وذلك خلال 90 يومًا من تاريخ توثيق التصرف العقاري. يجب عدم تغيير وصف العقار ويتم رد قيمته بالكامل.

الإعفاء الضريبي

تحدد اللائحة معايير الإعفاء الضريبي لكل حالة وتصرف عقاري وفقًا لتوجيهات مجلس الوزراء.

تحديد تاريخ الضريبة عند التصرف العقاري

المادة الرابعة:

عندما يتم التصرف في عقار ما، يجب دفع الضريبة في تاريخ التصرف، ويعتبر تاريخ التوثيق هو التاريخ الرسمي للتصرف.

البند الأول:

تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، ويكون تاريخ التصرف العقاري -حُكماً- هو تاريخ توثيقه.

البند الثاني:

تضع اللائحة الأحكام المتعلقة بتحديد تاريخ التصرف العقاري في الحالات التي لا يتم فيها التوثيق.

المادة الخامسة:

عندما يتم التصرف في عقار، يجب دفع الضريبة للهيئة في تاريخ التصرف العقاري، ويمكن دفعها مسبقاً.

البند الأول:

تُسدد الضريبة للهيئة في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبله.

البند الثاني:

مع استثناءات محددة، يمكن دفع الضريبة بعد تاريخ التصرف العقاري، وذلك وفقاً لتعليمات اللائحة.

المادة السادسة:

يُمنع على أي شخص له علاقة بالتصرف العقاري إجراء أي عمل يؤدي إلى تجنب دفع الضريبة بشكل صحيح، ويجب حساب الضريبة على أساس التصرف الفعلي.

المادة السابعة:

الشخص الذي يتصرف في العقار مسؤول عن دفع الضريبة المستحقة ويجب عليه تسديدها للهيئة وفقاً للوائح المعمول بها.

ويكون للشخص الذي يتصرف في العقار مسؤولية تضامنية عن دفع الضريبة المستحقة في حالات معينة، ويجب أن يُثبت للهيئة أنه كان السبب في عدم دفع الضريبة.

ويُعتبر المتصرف هو الشخص الذي يستفيد من التصرف العقاري.

المادة الثامنة:

1- التحقق من قيمة التصرف العقاري

خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري، يجب على الهيئة التحقق من قيمة التصرف العقاري المفصح عنه. في حالة تقديم دليل على أن القيمة أقل من الحدود السوقية العادلة، يجب على الهيئة إعادة احتساب الضريبة المستحقة وفقًا للوائح.

2- تقدير قيمة التصرف العقاري

خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري، يجب على الهيئة تقدير قيمة التصرف العقاري غير المحددة لأغراض احتساب الضريبة المستحقة.

3- احتساب الضريبة المستحقة

الهيئة مسؤولة عن احتساب الضريبة المستحقة عن التصرف العقاري غير الموثق أو غير المفصح عنه.

4- سداد الضريبة المستحقة

يجب على الهيئة المطالبة بسداد الضريبة المستحقة خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري أو من تاريخ علمها بالتصرف العقاري غير الموثق أو غير المفصح عنه.

5- الاستعانة بمقيّم معتمد

يحق للهيئة الاستعانة بمقيّم معتمد لتحديد القيمة السوقية العادلة للتصرف العقاري وتقدير قيمة التصرف العقاري غير المحددة.

6- الإخلال بالقيود الزمنية

لا تؤثر المدد المحددة في هذه المادة على حق الهيئة في المطالبة بسداد الضريبة المستحقة في حالة الإخلال بالقيود الزمنية للتصرفات العقارية المعفاة من الضريبة.

المادة التاسعة:

1- استرداد الضريبة المسددة بشكل زائد أو خاطئ

يتم استرداد الضريبة المدفوعة بشكل زائد أو خاطئ، أو المدفوعة عن تصرف عقاري لم يكتمل.

2- استرداد الضريبة عن تصرف عقاري ملغى

تُرد الضريبة المدفوعة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه بعد استيفاء الشروط المنصوص عليها في النظام.

المادة العاشرة:

1- طلب المعلومات

تحق للهيئة طلب أي معلومة متاحة لدى أي شخص لأغراض تطبيق النظام واللائحة، مع التزام الأشخاص المعنيين بتقديمها في المواعيد المحددة.

2- الالتزام بتوثيق التصرفات العقارية

يجب على الأشخاص المخولين بتوثيق التصرفات العقارية الالتزام بالأحكام النظامية لضمان احتساب وتحصيل الضريبة بكفاءة عالية.

المادة الحادية عشرة:

تتطلب المادة الحادية عشرة من موظفي الهيئة الحفاظ على سرية المعلومات التي يتلقونها أو يطلعون عليها بسبب عملهم، ما لم تسمح اللوائح بالكشف عنها. يجب استخدام هذه المعلومات فقط للأغراض المخصصة لها وعدم الكشف عنها لأي شخص آخر.

البنود الفرعية:

1- يجب على الأفراد الذين يتلقون أو يطلعون على المعلومات استخدامها بحذر وفقًا للأغراض المعينة لها.

2- يحظر بشدة الكشف عن هذه المعلومات لأي شخص غير مخول، ويجب إعادة المستندات ذات الصلة إلى الهيئة عند انتهاء الحاجة إليها.

المادة الثانية عشرة:

تحدد المادة الثانية عشرة الضوابط اللازمة لتنفيذ أحكام النظام بالشكل الصحيح، بما في ذلك تسجيل التصرف العقاري وتصحيح البيانات وفحص التصرف والإشعار بالقرارات. كما تحدد اللوائح النماذج والوسائل الإلكترونية اللازمة لتنفيذ الأحكام بشكل فعال.

المادة الثالثة عشرة:

تصدر الهيئة الإرشادات اللازمة لمساعدة الأطراف في التصرفات العقارية على تنفيذ واجباتهم بشكل صحيح، وتعزيز التزامهم بالقوانين. كما تصدر قرارات توضيحية لتوضيح المعالجة الضريبية للصفقات وتنشرها للجمهور عبر موقعها الإلكتروني.

تطبيق النظام الضريبي والعقوبات

في هذا النص، سنستعرض بعض الفقرات الهامة من النظام الضريبي والعقوبات المترتبة على مخالفته.

إصدار القرار والالتزام بالأنظمة

عندما تصدر الهيئة الضريبية قرارًا، يجب أن يتم ذلك وفقًا للأحكام المنصوص عليها في اللائحة الضريبية. وعند إصدار الأدلة والنشرات والقرارات الضريبية، يجب على الهيئة الالتزام بأحكام النظام واللائحة.

التهرب الضريبي

يُعتبر التقديم المتعمد لمستندات أو معلومات مزورة أو غير صحيحة بهدف تهرب الشخص من دفع الضرائب خرقًا للنظام. كما يُعاقب كل من يقدم أي تصرف آخر بهدف التهرب الضريبي.

العقوبات المالية

تشمل العقوبات المالية على مخالفي النظام غرامات تصل إلى ثلاثة أضعاف قيمة الضريبة المتهرب من دفعها. كما يتم فرض غرامة تعادل 2٪ من الضريبة غير المسددة شهريًا، بحد أقصى 50٪ من قيمة الضريبة. وتُفرض غرامة إضافية في حال تعديل قيمة الضريبة المستحقة بنسبة 1٪ شهريًا بعد انتهاء المهلة المحددة لسداد الضريبة.

تطبيق الضريبة على القيمة المضافة في المملكة العربية السعودية

المادة السادسة عشرة

في هذه المادة، تنص القوانين على أن الهيئة المختصة تتولى فرض العقوبات المنصوص عليها في النظام، مع مراعاة تصنيف الجرائم والعقوبات المقابلة لها. يتم تنفيذ العقوبات بقرار من المحافظ أو الجهة المخولة.

المادة السابعة عشرة

تمنح هذه المادة الأشخاص الذين تم اتخاذ قرار ضدهم من قبل الهيئة، حق التظلم خلال مدة معينة. وفي حال عدم الرضا عن قرار الهيئة، يحق للمعنين بالأمر الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال فترة زمنية محددة.

المادة الثامنة عشرة

تنص هذه المادة على أن موظفين معينين لهم صلاحيات محددة يمكنهم مراقبة وتفتيش وتطبيق العقوبات المتعلقة بانتهاكات النظام واللوائح. تحدد اللوائح الإجراءات الدقيقة لتنفيذ مهامهم.

تنفيذ أحكام النظام واللائحة في المملكة العربية السعودية

المادة التاسعة عشرة

تتضمن المادة التاسعة عشرة من النظام الإجراءات التالية:

• التنسيق مع الجهات الحكومية

  يجب على الهيئة التنسيق مع الجهات الحكومية المختصة لضمان تنفيذ أحكام النظام واللائحة بكفاءة وفعالية.

• توثيق التصرفات العقارية

  يجب على الأشخاص المخولين بتوثيق التصرفات العقارية عدم توثيق أي تصرف قبل سداد الضريبة المستحقة عنه.

المادة العشرون

تحدد المادة العشرون من النظام الآتي:

• صدور اللائحة

  يصدر المجلس اللائحة خلال مدة معينة من تاريخ صدور النظام وتُعمل بها بعد تاريخ نفاذ النظام.

• تنفيذ الأحكام

  يصدر المجلس قرارات وتعليمات لتنفيذ أحكام النظام واللائحة ويُلغى كل ما يتعارض معها.